2016年以來一二線城市房價上漲過快，局部房價存在泡沫似乎已成為共識。有人認為，抑制泡沫就必須去杠桿。從整體上看，中國目前的房地產杠桿到底是高還是低，需要認真剖析。

事實上，從房貸存量和GDP之比來看，我國遠遠低于美國和日本。目前中國居民部門的資產負債率也低于日本和美國，2014年中國是12.2%，日本15.6%，美國則是16.9%。上述狀況表明，中國居民部門的杠桿率并不很高，得不出現在要整體去杠桿的結論。

從動態的角度看，2016年以來房貸增速確實很高，從統計數據看，有的月份增量信貸基本上是按揭貸款。但2016年銀行的信貸投放有個特殊情況需要關注，那就是地方政府債務置換帶來的影響。在調控政策出臺后，房貸再像之前那樣高速增長的可能性已經大大降低，2017年的房貸增速一定會降下來。

還有一個值得注意的數據就是房價收入比。事實上，近些年除了一線和個別二線城市房價收入比有所上升，其他的50個大中城市基本上是小幅下行的。這意味著從很多城市來看，居民購房的負擔有所減輕。

可見，無論是從靜態還是動態分析，總的來看居民部門的杠桿率處在合理水平。未來五至十年，我國城鎮化增速還會比較高，這會帶來許多新的住房需求。目前我國人均收入也明顯在上升，從而使得居民住房的改善型需求不斷增長。面對不斷增長的自住和改善型的購房需求，按揭貸款不去支持，金融就不能滿足廣大普通居民的基本住房需求。農民進城買房，年輕人結婚買房，市民收入增加了要改善居住條件，這都是正當的，金融部門提供合理的信貸完全有必要。因此不能由于局部地區出現房價過快上漲，立馬在整體上就要求居民部門去杠桿，這樣有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量這個問題，切不可為抑制局部泡沫而誤傷正常的需求，導致“去庫存”夭折。

筆者認為，2017年住房信貸政策應該“愛憎分明”。該抑制的就要大力抑制，該支持的就要全力支持。

一方面，應該加大力度支持自住型需求，滿足首次置業和改善型置業的合理杠桿要求；對首套普通自住購房貸款需求仍應優先支持并給予優惠；適度控制下一階段改善型住房貸款的投放規模。

另一方面，應堅決不給炒房需求任何金融支持，嚴格管理投資性質的購房行為，限購限貸，大幅抬高其獲得金融支持的門檻。對二套及以上房貸執行“懲罰性”的首付款比例和利率；主動減少非普通住房及個人申請商業用房購房貸款的比例，從嚴確定其首付比例和利率；對于具有投機型購房特征的，應暫停發放購房貸款。銀行應升級審貸措施，加強對投機、假離婚等的甄別，如調查按揭住房的換手頻率，核實水電煤、寬帶等公用事業出賬信息，側面求證申請人住所的物業、居委會等。同時，監管部門應從稅收等方面對交易類需求嚴加管理，如提高對投機性購房的稅率并縮短免稅年限，加大清查并嚴肅處理中介機構提供場外配資和造假亂象，加強對銀行按揭貸款的窗口指導等。

中央經濟工作會議明確提出要建立長效機制，筆者以為，長效機制包括土地制度、稅收制度、住房制度、投融資制度和市場管理制度等，這些方面都存在很大的改革和建設空間。其中，最重要的還是土地制度。各級地方政府管著土地，這些土地又是地方政府財政收入的重要來源，土地價格又在很大程度上受地方政府影響。房價大幅上漲需要控制泡沫，而由利益攸關的主體來抑制泡沫，恐怕是很難的。所以需要大力度地深入改革，從根本上解決“土地財政”問題。寄希望這次提出的長效機制建設能夠穩步、扎實地向前推進，盡快構建健康的房地產市場。連平